Rénovation des parties communes à Caen

On rentre chez soi sans regarder. Le hall n'est qu'un passage, quelques mètres entre la porte de la rue et la première marche, et c'est précisément pour cela qu'on cesse de le voir. Il se rappelle pourtant à tout le monde, rarement d'un coup : la minuterie qui s'éteint avant qu'on ait atteint le palier, la porte d'entrée qui demande un coup d'épaule, les boîtes aux lettres qu'un doigt suffit à ouvrir, le revêtement du couloir qui garde l'odeur de l'humidité, la rampe dont le vernis colle. Ajoutez un proche âgé qui vient déjeuner et hésite devant la marche du seuil, un déménagement qui laisse des angles écornés, un colis posé au sol faute de place, et le sujet devient collectif. C'est souvent là qu'un habitant en parle au conseil syndical, ou qu'un candidat à l'achat traverse le hall, visite un appartement impeccable et fait une offre plus basse sans expliquer pourquoi. Les parties communes ne se dégradent pas brutalement : elles s'usent au rythme des passages, et personne ne les possède assez pour trancher seul.

La particularité de ce chantier tient en une phrase : le décideur n'est pas une personne mais le syndicat des copropriétaires, et l'objet des travaux n'appartient à aucun d'entre eux en particulier. Le hall, la cage d'escalier, les circulations, les canalisations qui les traversent, l'ascenseur lorsqu'il existe, la porte de rue et les boîtes aux lettres relèvent des parties communes, telles que le règlement de copropriété les définit. Avant même de parler travaux, il vaut donc la peine d'ouvrir ce règlement et l'état descriptif de division : ils disent ce qui est commun, ce qui est privatif, et ce qui n'est commun qu'à une partie des lots, comme un escalier de service, un couloir qui ne dessert qu'une cage ou un local vélos aménagé après coup. Cette lecture n'a rien de formel. Elle détermine qui vote, à quelle majorité, et surtout selon quelle clé chacun paiera. Une même dépense peut se répartir sur les tantièmes généraux ou sur une grille spéciale, et un copropriétaire de rez-de-chaussée n'occupe pas la même position selon que l'immeuble discute d'un hall ou d'un ascenseur.

Reste à distinguer deux registres que les discussions d'assemblée mélangent volontiers. Entretenir, c'est remettre l'immeuble dans l'état où il devrait être : reprendre une peinture fatiguée, remplacer un luminaire hors service par son équivalent, resceller un nez de marche descellé, réparer un ferme-porte. Améliorer, c'est lui donner quelque chose qu'il n'avait pas : un éclairage piloté par détection de présence, une porte motorisée, un plan incliné là où il n'y avait que des marches, un local à poussettes pris sur un volume inutilisé. La frontière n'est pas anecdotique, puisqu'elle commande la majorité requise et parfois la répartition de la dépense. Elle change aussi la manière de présenter le projet : un entretien se justifie par l'état constaté, photographies et carnet d'entretien à l'appui, tandis qu'une amélioration se justifie par l'usage qu'elle rend possible et par le nombre d'habitants qu'elle concerne. Les deux arguments ne convainquent pas les mêmes personnes dans la salle, et les mélanger dans une seule résolution revient à additionner les oppositions.

La première fois qu'on reçoit une convocation d'assemblée accompagnée d'une résolution travaux et d'une liasse de devis, on referme souvent l'enveloppe en se disant qu'on verra sur place. C'est pourtant là que tout se joue. La convocation doit parvenir à chacun dans un délai légal avant la séance, et les marchés ou devis proposés doivent y être joints : ce délai existe pour qu'on puisse comparer les pièces, appeler le conseil syndical, demander une précision au syndic. Un copropriétaire qui découvre le contenu d'un marché en séance vote sur une intuition. Le syndic n'est pas le décideur : il représente légalement le syndicat, prépare les dossiers, notifie, exécute ce qui a été voté et engage les dépenses correspondantes. Le conseil syndical, élu parmi les copropriétaires, assiste et contrôle cette gestion ; c'est lui qui va chercher les entreprises, relit les propositions, pose les questions gênantes et rend un avis. Au-delà d'un montant que l'assemblée fixe elle-même, la mise en concurrence de plusieurs propositions devient obligatoire, et cette règle n'a d'intérêt que si les entreprises consultées ont reçu le même descriptif.

Le vote n'est pas uniforme, et c'est la source principale des malentendus. Les travaux d'entretien et de conservation se décident à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance : les abstentions et les absents ne pèsent pas. Les travaux qui transforment, ajoutent ou améliorent relèvent d'une majorité calculée sur l'ensemble des voix du syndicat, absents compris, ce qui rend la mobilisation des pouvoirs décisive. Le législateur a prévu une passerelle : si une telle résolution recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple ; en dessous de ce seuil, il faut convoquer une nouvelle assemblée. Les travaux destinés à rendre l'immeuble accessible aux personnes handicapées ou à mobilité réduite bénéficient d'un régime allégé tant qu'ils n'affectent ni la structure ni les équipements essentiels. Ce qui modifie durablement l'usage des parties communes ou le règlement demande, lui, une majorité renforcée. Enfin, les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de deux mois après notification du procès-verbal pour contester : lancer l'ordre de service avant l'expiration de ce délai est une façon simple de se compliquer la vie.

Reste la question de l'argent, qui se prépare bien avant l'assemblée. Passé un délai de cinq ans après la réception de l'immeuble, une copropriété à destination d'habitation alimente un fonds de travaux par une cotisation annuelle obligatoire, dont le plancher est un pourcentage du budget prévisionnel et, lorsqu'un plan pluriannuel a été adopté, du montant des travaux qu'il projette. Ces sommes sont attachées aux lots et restent acquises au syndicat : elles ne se remboursent pas au vendeur, ce qui se négocie au moment de la transaction. Les immeubles d'habitation de plus de quinze ans doivent par ailleurs disposer d'un projet de plan pluriannuel, établi sur dix ans et actualisé, qui hiérarchise les travaux à venir ; un diagnostic technique global, obligatoire dans certains cas, en donne la vue d'ensemble. Ces documents évitent de repeindre un couloir un an avant d'ouvrir les gaines qui le traversent. Au-delà du fonds, l'assemblée vote un échéancier d'appels propre à l'opération, distinct des charges courantes, et un emprunt collectif souscrit par le syndicat peut étaler l'effort. Côté aides, une remise en peinture ne relève d'aucun dispositif public ; les volets énergétiques ou d'accessibilité peuvent en revanche ouvrir droit à des aides destinées aux copropriétés, à des certificats d'économies d'énergie ou à une TVA réduite, dont les barèmes se vérifient au moment du projet.