Transformation de local en logement à Strasbourg

On tombe rarement sur un local par hasard. On cherche une surface qu'on ne peut pas s'offrir en logement, on visite un ancien commerce dont la vitrine donne sur la rue, un plateau de bureaux vidé par un déménagement, un atelier au fond d'une cour, et l'on se dit que quatre murs et un toit finiront bien par faire un chez-soi. Le calcul est réel : à surface égale, un volume qui n'est pas classé en habitation se négocie autrement, et l'écart paie une partie des travaux. Une partie seulement, et c'est exactement là que les projets se départagent. Certains portent sur un volume déjà presque conforme, où il reste à cloisonner, isoler et brancher. D'autres portent sur un volume que le droit, la hauteur ou le réseau d'évacuation rendront toujours impropre à l'habitation, quels que soient le talent et la patience de qui s'y attelle. La différence ne se voit pas à la visite. Elle se lit dans trois documents consultables avant de s'engager : le plan local d'urbanisme, le règlement de copropriété quand le bien est en immeuble collectif, et l'acte qui décrit le lot.

Ce qui se joue derrière ce projet porte un nom précis dans le code de l'urbanisme : la destination. Un bâtiment est rangé dans une famille — habitation, commerce et activités de service, activités des secteurs secondaire ou tertiaire, et quelques autres — et passer d'une famille à l'autre s'appelle un changement de destination. Il se déclare. Une déclaration préalable suffit lorsque l'opération se limite à l'intérieur du volume existant ; dès que les travaux touchent aux structures porteuses ou modifient la façade, et percer une baie modifie la façade, on bascule dans le permis de construire. La commune n'est d'ailleurs pas tenue de dire oui. Beaucoup de plans locaux d'urbanisme protègent les rez-de-chaussée commerciaux de certaines rues pour éviter que les vitrines se transforment une à une en studios ; d'autres imposent des places de stationnement dès qu'un logement est créé ; un plan de prévention des risques d'inondation peut simplement interdire de créer de l'habitation à un niveau exposé. Ces règles se lisent avant la promesse de vente, pas après.

En immeuble collectif, une seconde autorisation se superpose à celle de la mairie, et elle est souvent la plus délicate à obtenir. Le règlement de copropriété décrit la destination de l'immeuble et l'usage de chaque lot ; certains réservent explicitement les rez-de-chaussée au commerce, d'autres comportent une clause d'habitation bourgeoise qui, selon sa rédaction, tolère ou exclut toute activité professionnelle — une clause pensée pour empêcher le commerce d'entrer dans un immeuble d'habitation, et qui joue ici dans l'autre sens. Si le règlement s'oppose au projet, il faut le modifier, et cette modification se vote en assemblée générale à la double majorité : celle des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Lorsque le changement heurte la destination même de l'immeuble, l'unanimité peut être exigée. Les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur relèvent d'une majorité plus accessible, avec un second vote possible dans la même assemblée lorsque le premier a réuni au moins le tiers des voix. Autant dire qu'on ne présente pas un projet de ce type sans l'avoir expliqué avant, plans à l'appui, aux voisins que la vitrine dérangera.

Le confort d'un logement tient à des choses qu'on ne regarde jamais tant qu'elles fonctionnent : l'eau qui arrive, l'eau qui part, l'air qui se renouvelle, le courant qui suffit. Un local commercial ou un atelier a rarement les quatre. Il dispose souvent d'un point d'eau et d'un lavabo, parfois d'un WC, d'une alimentation électrique dimensionnée pour un éclairage de vitrine ou une machine, et d'aucune ventilation autre que la porte. Le travail consiste donc moins à rénover qu'à créer, ce qui explique qu'un chiffrage sérieux paraisse lourd à côté d'un devis de rafraîchissement. L'évacuation commande tout le reste. La position de la chute existante, sa pente, son diamètre décident de l'endroit où pourront se trouver la cuisine et la salle d'eau — donc du plan, donc des cloisons, donc de la lumière qui parvient au fond du volume. On dessine un logement autour de son évacuation, pas l'inverse, et un plan tracé sans avoir localisé le réseau est un plan qu'il faudra refaire.

Le raccordement au réseau public de collecte s'impose dès lors que la rue en est équipée, et il ne se réduit pas à un branchement. Il faut une demande auprès du service assainissement, souvent une tranchée sous le domaine public, un regard de visite, et le paiement d'une participation que la collectivité appelle lorsqu'un immeuble se raccorde ou lorsqu'un local se met à produire des eaux usées qu'il ne produisait pas. Lorsque le local se trouve en contrebas du collecteur — sous-sol, entresol, arrière-cour en creux —, l'écoulement gravitaire devient impossible et il faut une pompe de relevage, avec ce que cela suppose d'entretien et de pannes. Là où aucun réseau ne passe, on retombe sur l'assainissement individuel : étude de sol, surface disponible, accord du service public d'assainissement non collectif. Du côté de l'électricité, une installation neuve ou entièrement refaite doit être attestée par le Consuel avant sa mise en service ; c'est cette attestation, et non la parole de l'entreprise retenue, qui ouvre le compteur. Quant à la ventilation, elle ne se négocie pas : un logement doit disposer d'une aération générale et permanente, l'air entrant par les pièces de vie et ressortant par la cuisine et les pièces d'eau.

L'isolation d'un volume conçu sans est l'autre gros morceau. Un commerce chauffé aux seules heures d'ouverture, un atelier qu'on ne chauffait pas, un garage accolé : ces enveloppes n'ont ni isolant, ni pare-vapeur, ni continuité, et les parois froides d'hier deviendront les surfaces de condensation de demain, une fois qu'on y respirera, qu'on y cuisinera et qu'on y prendra des douches. Isoler par l'intérieur est la voie la plus fréquente et la plus coûteuse en centimètres : chaque paroi traitée rogne la surface et la hauteur, ce qui renvoie aux seuils évoqués plus haut. Isoler par l'extérieur préserve le volume intérieur mais change l'aspect du bâtiment, donc suppose une autorisation et, en copropriété, un vote. Le sol pose une question à part. Beaucoup de locaux reposent sur une dalle coulée à même le terrain, sans hérisson, sans film d'étanchéité, sans isolant : elle laisse remonter l'humidité du sol et reste froide toute l'année. La reprendre — décaisser, drainer, poser une barrière à la vapeur d'eau, isoler, recouler — est la solution durable, mais elle se paie en hauteur et en gros œuvre. Un revêtement posé directement sur la dalle existante, lui, ne règle rien : il masque le phénomène un temps, puis se décolle.