Transformation de local en logement à Reims

On tombe rarement sur un local par hasard. On cherche une surface qu'on ne peut pas s'offrir en logement, on visite un ancien commerce dont la vitrine donne sur la rue, un plateau de bureaux vidé par un déménagement, un atelier au fond d'une cour, et l'on se dit que quatre murs et un toit finiront bien par faire un chez-soi. Le calcul est réel : à surface égale, un volume qui n'est pas classé en habitation se négocie autrement, et l'écart paie une partie des travaux. Une partie seulement, et c'est exactement là que les projets se départagent. Certains portent sur un volume déjà presque conforme, où il reste à cloisonner, isoler et brancher. D'autres portent sur un volume que le droit, la hauteur ou le réseau d'évacuation rendront toujours impropre à l'habitation, quels que soient le talent et la patience de qui s'y attelle. La différence ne se voit pas à la visite. Elle se lit dans trois documents consultables avant de s'engager : le plan local d'urbanisme, le règlement de copropriété quand le bien est en immeuble collectif, et l'acte qui décrit le lot.

Ce qui se joue derrière ce projet porte un nom précis dans le code de l'urbanisme : la destination. Un bâtiment est rangé dans une famille — habitation, commerce et activités de service, activités des secteurs secondaire ou tertiaire, et quelques autres — et passer d'une famille à l'autre s'appelle un changement de destination. Il se déclare. Une déclaration préalable suffit lorsque l'opération se limite à l'intérieur du volume existant ; dès que les travaux touchent aux structures porteuses ou modifient la façade, et percer une baie modifie la façade, on bascule dans le permis de construire. La commune n'est d'ailleurs pas tenue de dire oui. Beaucoup de plans locaux d'urbanisme protègent les rez-de-chaussée commerciaux de certaines rues pour éviter que les vitrines se transforment une à une en studios ; d'autres imposent des places de stationnement dès qu'un logement est créé ; un plan de prévention des risques d'inondation peut simplement interdire de créer de l'habitation à un niveau exposé. Ces règles se lisent avant la promesse de vente, pas après.

En immeuble collectif, une seconde autorisation se superpose à celle de la mairie, et elle est souvent la plus délicate à obtenir. Le règlement de copropriété décrit la destination de l'immeuble et l'usage de chaque lot ; certains réservent explicitement les rez-de-chaussée au commerce, d'autres comportent une clause d'habitation bourgeoise qui, selon sa rédaction, tolère ou exclut toute activité professionnelle — une clause pensée pour empêcher le commerce d'entrer dans un immeuble d'habitation, et qui joue ici dans l'autre sens. Si le règlement s'oppose au projet, il faut le modifier, et cette modification se vote en assemblée générale à la double majorité : celle des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Lorsque le changement heurte la destination même de l'immeuble, l'unanimité peut être exigée. Les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur relèvent d'une majorité plus accessible, avec un second vote possible dans la même assemblée lorsque le premier a réuni au moins le tiers des voix. Autant dire qu'on ne présente pas un projet de ce type sans l'avoir expliqué avant, plans à l'appui, aux voisins que la vitrine dérangera.

On entre dans un ancien atelier et l'on trouve le volume magnifique. On visite un local de stockage en rez-de-chaussée et l'on ne remarque pas tout de suite qu'il n'y a qu'une porte, un soupirail et un mur mitoyen. L'œil s'habitue vite à un espace vide ; il mesure mal ce que deviendra ce même espace une fois le sol relevé, le plafond descendu pour isoler et passer les gaines, et les cloisons posées. C'est pourtant sur ces centimètres que se joue la qualification du logement. Deux hauteurs comptent, et elles ne servent pas à la même chose. Sous 1,80 mètre, une surface n'entre pas dans la surface habitable : elle existe, on y range des livres, mais elle ne figure ni dans la surface annoncée à la vente ni dans celle qui sert à juger le logement. Et pour qu'un logement soit décent, il faut au moins une pièce principale offrant soit neuf mètres carrés habitables sous deux mètres vingt de plafond, soit un volume habitable de vingt mètres cubes. Un local dont la dalle et le faux plafond mangent chacun quelques centimètres passe sous ce seuil sans qu'on l'ait vu venir.

La lumière obéit à la même logique de seuil. Un logement décent suppose des pièces principales dotées d'un ouvrant donnant à l'air libre et d'un éclairement naturel suffisant ; les règlements sanitaires départementaux traduisent souvent cette exigence par une proportion minimale de surface vitrée rapportée à la surface au sol de la pièce, proportion qui se vérifie dans le règlement applicable à la commune. Un plateau profond, éclairé par une seule façade, atteint vite sa limite : au-delà d'une certaine distance de la baie, la pièce n'est plus qualifiable en pièce principale, quelle que soit la puissance de l'éclairage artificiel. Les réponses existent — élargir la baie, percer une seconde ouverture, créer une verrière de toiture si le local occupe le dernier niveau, ouvrir sur une cour intérieure — mais chacune se heurte à un accord. Percer un mur de façade en copropriété, c'est intervenir sur une partie commune. Modifier l'aspect extérieur, c'est un dossier d'urbanisme, et l'avis de l'architecte des bâtiments de France si l'immeuble se trouve dans un périmètre protégé. La faisabilité technique est rarement le point bloquant ; l'accord l'est.

Reste une évidence qu'on oublie parce qu'elle va de soi ailleurs : on doit pouvoir entrer chez soi sans traverser autre chose. Un local greffé sur une boutique, un atelier accessible par un couloir de bureaux, un garage dont la seule ouverture est la porte basculante ne remplissent pas cette condition tant qu'ils n'ont pas leur propre accès. Cela suppose parfois de créer une porte sur le hall, ce qui ramène au vote de l'assemblée générale ; parfois d'ouvrir une entrée sur rue, ce qui ramène au dossier d'urbanisme. Cela suppose aussi de séparer ce qui était mutualisé avec l'activité : compteurs d'eau et d'électricité individuels, boîte aux lettres, numéro de voirie attribué par la commune. Un logement qui partage son compteur avec un local professionnel n'est pas un logement autonome, ni pour un locataire, ni pour un notaire, ni pour un assureur. Cette question paraît administrative et se traite pourtant beaucoup plus facilement pendant les travaux qu'après, quand les gaines sont noyées et les cloisons fermées.