Rénovation des parties communes à Toulouse

Un chantier de parties communes se déroule sous les pieds de gens qui continuent d'aller travailler, de rentrer des courses et de sortir les poubelles. C'est ce qui le distingue de tous les autres. L'escalier ne peut pas être neutralisé, le courrier doit continuer d'arriver, et une personne âgée du quatrième ne peut pas attendre que la résine sèche pour redescendre. Un chantier bien monté s'organise donc en demi-volées ou par paliers successifs, une file de marches restant praticable pendant que l'autre est traitée, avec des protections sur les sols conservés, un habillage des mains courantes, un balisage lumineux quand une zone est masquée et des horaires annoncés à l'avance. La dépose des boîtes aux lettres se prépare avec le service postal pour qu'une solution provisoire existe. Les produits employés ont une odeur et un temps de séchage : l'entreprise retenue doit dire lesquels et quand, plutôt que de laisser chacun le découvrir en ouvrant sa porte. Un affichage à chaque niveau, tenu à jour, évite les trois quarts des tensions de voisinage sur ce type d'opération.

C'est ici que le moins-disant se paie. Sur un hall ou une cage d'escalier, l'essentiel du travail n'est pas la couche finale mais tout ce qui la précède et tout ce qui l'entoure : lessivage et rebouchage des supports, traitement des fissures, protection des ouvrages conservés, installation de chantier dans un immeuble sans place, évacuation quotidienne des déchets, intervention en dehors des heures de sortie d'école. Une proposition basse est presque toujours une proposition qui a retiré ces lignes, ou qui les mentionne sans les quantifier. Le comparatif honnête consiste à exiger de chaque entreprise consultée une décomposition détaillée sur le même descriptif, à vérifier ce qui est explicitement exclu, à regarder les clauses de révision et la mention des aléas. Quand le projet mêle plusieurs métiers, une mission de maîtrise d'œuvre confiée à un architecte ou à un bureau d'études représente une dépense supplémentaire mais rend les propositions comparables, tient le planning et sert d'appui technique au conseil syndical face aux avenants. Pour une simple remise en peinture, elle n'est pas indispensable ; dès que le désenfumage, l'électricité, le sol et la serrurerie se croisent, s'en passer revient à confier l'arbitrage à celui qui facture.

La fin de chantier mérite autant d'attention que le vote. La réception se prononce sur place, en présence du conseil syndical et de préférence du maître d'œuvre, et le procès-verbal liste les réserves point par point : une teinte qui laisse voir le support, un nez de marche mal recollé, une commande de désenfumage qui force, un luminaire dont la détection ne couvre pas le palier. Une retenue de garantie, plafonnée réglementairement et libérée au terme d'un délai d'un an, ou une caution équivalente, donne un moyen de pression réel jusqu'à la levée de ces réserves. Les notices, les fiches produits et les attestations d'assurance rejoignent le carnet d'entretien, qui servira à la prochaine assemblée. Ce qui change ensuite se mesure moins en apparence qu'en usage : on voit où l'on pose le pied jusqu'en haut, on entre avec une poussette sans manœuvre, on trouve son courrier sans forcer, et l'immeuble cesse d'envoyer aux visiteurs comme aux acquéreurs un signal qui ne correspond pas à la façon dont on y vit.

On rentre chez soi sans regarder. Le hall n'est qu'un passage, quelques mètres entre la porte de la rue et la première marche, et c'est précisément pour cela qu'on cesse de le voir. Il se rappelle pourtant à tout le monde, rarement d'un coup : la minuterie qui s'éteint avant qu'on ait atteint le palier, la porte d'entrée qui demande un coup d'épaule, les boîtes aux lettres qu'un doigt suffit à ouvrir, le revêtement du couloir qui garde l'odeur de l'humidité, la rampe dont le vernis colle. Ajoutez un proche âgé qui vient déjeuner et hésite devant la marche du seuil, un déménagement qui laisse des angles écornés, un colis posé au sol faute de place, et le sujet devient collectif. C'est souvent là qu'un habitant en parle au conseil syndical, ou qu'un candidat à l'achat traverse le hall, visite un appartement impeccable et fait une offre plus basse sans expliquer pourquoi. Les parties communes ne se dégradent pas brutalement : elles s'usent au rythme des passages, et personne ne les possède assez pour trancher seul.

La particularité de ce chantier tient en une phrase : le décideur n'est pas une personne mais le syndicat des copropriétaires, et l'objet des travaux n'appartient à aucun d'entre eux en particulier. Le hall, la cage d'escalier, les circulations, les canalisations qui les traversent, l'ascenseur lorsqu'il existe, la porte de rue et les boîtes aux lettres relèvent des parties communes, telles que le règlement de copropriété les définit. Avant même de parler travaux, il vaut donc la peine d'ouvrir ce règlement et l'état descriptif de division : ils disent ce qui est commun, ce qui est privatif, et ce qui n'est commun qu'à une partie des lots, comme un escalier de service, un couloir qui ne dessert qu'une cage ou un local vélos aménagé après coup. Cette lecture n'a rien de formel. Elle détermine qui vote, à quelle majorité, et surtout selon quelle clé chacun paiera. Une même dépense peut se répartir sur les tantièmes généraux ou sur une grille spéciale, et un copropriétaire de rez-de-chaussée n'occupe pas la même position selon que l'immeuble discute d'un hall ou d'un ascenseur.

Reste à distinguer deux registres que les discussions d'assemblée mélangent volontiers. Entretenir, c'est remettre l'immeuble dans l'état où il devrait être : reprendre une peinture fatiguée, remplacer un luminaire hors service par son équivalent, resceller un nez de marche descellé, réparer un ferme-porte. Améliorer, c'est lui donner quelque chose qu'il n'avait pas : un éclairage piloté par détection de présence, une porte motorisée, un plan incliné là où il n'y avait que des marches, un local à poussettes pris sur un volume inutilisé. La frontière n'est pas anecdotique, puisqu'elle commande la majorité requise et parfois la répartition de la dépense. Elle change aussi la manière de présenter le projet : un entretien se justifie par l'état constaté, photographies et carnet d'entretien à l'appui, tandis qu'une amélioration se justifie par l'usage qu'elle rend possible et par le nombre d'habitants qu'elle concerne. Les deux arguments ne convainquent pas les mêmes personnes dans la salle, et les mélanger dans une seule résolution revient à additionner les oppositions.