Rénovation des parties communes à Montauban

On rentre chez soi sans regarder. Le hall n'est qu'un passage, quelques mètres entre la porte de la rue et la première marche, et c'est précisément pour cela qu'on cesse de le voir. Il se rappelle pourtant à tout le monde, rarement d'un coup : la minuterie qui s'éteint avant qu'on ait atteint le palier, la porte d'entrée qui demande un coup d'épaule, les boîtes aux lettres qu'un doigt suffit à ouvrir, le revêtement du couloir qui garde l'odeur de l'humidité, la rampe dont le vernis colle. Ajoutez un proche âgé qui vient déjeuner et hésite devant la marche du seuil, un déménagement qui laisse des angles écornés, un colis posé au sol faute de place, et le sujet devient collectif. C'est souvent là qu'un habitant en parle au conseil syndical, ou qu'un candidat à l'achat traverse le hall, visite un appartement impeccable et fait une offre plus basse sans expliquer pourquoi. Les parties communes ne se dégradent pas brutalement : elles s'usent au rythme des passages, et personne ne les possède assez pour trancher seul.

La particularité de ce chantier tient en une phrase : le décideur n'est pas une personne mais le syndicat des copropriétaires, et l'objet des travaux n'appartient à aucun d'entre eux en particulier. Le hall, la cage d'escalier, les circulations, les canalisations qui les traversent, l'ascenseur lorsqu'il existe, la porte de rue et les boîtes aux lettres relèvent des parties communes, telles que le règlement de copropriété les définit. Avant même de parler travaux, il vaut donc la peine d'ouvrir ce règlement et l'état descriptif de division : ils disent ce qui est commun, ce qui est privatif, et ce qui n'est commun qu'à une partie des lots, comme un escalier de service, un couloir qui ne dessert qu'une cage ou un local vélos aménagé après coup. Cette lecture n'a rien de formel. Elle détermine qui vote, à quelle majorité, et surtout selon quelle clé chacun paiera. Une même dépense peut se répartir sur les tantièmes généraux ou sur une grille spéciale, et un copropriétaire de rez-de-chaussée n'occupe pas la même position selon que l'immeuble discute d'un hall ou d'un ascenseur.

Reste à distinguer deux registres que les discussions d'assemblée mélangent volontiers. Entretenir, c'est remettre l'immeuble dans l'état où il devrait être : reprendre une peinture fatiguée, remplacer un luminaire hors service par son équivalent, resceller un nez de marche descellé, réparer un ferme-porte. Améliorer, c'est lui donner quelque chose qu'il n'avait pas : un éclairage piloté par détection de présence, une porte motorisée, un plan incliné là où il n'y avait que des marches, un local à poussettes pris sur un volume inutilisé. La frontière n'est pas anecdotique, puisqu'elle commande la majorité requise et parfois la répartition de la dépense. Elle change aussi la manière de présenter le projet : un entretien se justifie par l'état constaté, photographies et carnet d'entretien à l'appui, tandis qu'une amélioration se justifie par l'usage qu'elle rend possible et par le nombre d'habitants qu'elle concerne. Les deux arguments ne convainquent pas les mêmes personnes dans la salle, et les mélanger dans une seule résolution revient à additionner les oppositions.

L'escalier, on le monte deux fois par jour sans le regarder, et l'on n'imagine pas qu'il soit autre chose qu'un passage. C'est pourtant, dans un immeuble d'habitation, le seul chemin d'évacuation des occupants et la voie d'accès des secours, et cette double fonction commande une bonne part de ce qui se décide en rénovation. Selon sa hauteur et son nombre de niveaux, le bâtiment appartient à une famille au sens de la réglementation incendie, et ce classement détermine si la cage doit être isolée du reste par des parois et des portes d'un certain degré de résistance au feu, si elle doit pouvoir évacuer les fumées par un ouvrant en partie haute commandé depuis le rez-de-chaussée, si les circulations restent éclairées lorsque le courant est coupé. Repeindre une cage sans avoir vérifié l'état du châssis de désenfumage, la fermeture effective des portes palières et le fonctionnement de la commande, c'est refaire le décor d'un dispositif qu'on n'a pas contrôlé. À l'inverse, l'obligation de détecteur de fumée porte sur l'intérieur des logements : ce n'est pas dans le couloir qu'il faut en poser.

Avant de toucher un support, deux documents décident du mode opératoire. Les immeubles collectifs d'habitation dont le permis de construire a été délivré avant le premier juillet 1997 doivent disposer d'un dossier technique amiante portant sur les parties communes ; ceux construits avant le premier janvier 1949 relèvent d'un constat de risque d'exposition au plomb pour ces mêmes parties. Ces pièces ne sont pas des formalités administratives. Une dalle de sol collée, un enduit de rebouchage ancien, un conduit calorifugé, une peinture recouverte dix fois sur un garde-corps changent la façon de déposer, de poncer, de percer, donc la façon de chiffrer et d'organiser le chantier. Une proposition établie sans les avoir lus se révisera en cours de route, ou fera courir un risque aux intervenants comme aux habitants. Le reste relève de l'examen des supports : un plafond qui cloque au dernier étage renvoie souvent à la toiture ou à une terrasse, une peinture qui farine dans un couloir aveugle renvoie à l'absence de ventilation, une fissure qui rejoue chaque année renvoie à un mouvement que trois passages d'enduit ne calmeront pas.

L'éclairage, les boîtes aux lettres et l'entrée forment le volet que tout le monde voit. Une minuterie qui laisse dans le noir entre deux étages ne se corrige pas en allongeant la temporisation mais en repensant l'implantation des points lumineux, la détection de présence et la température de couleur : un escalier bien éclairé n'est pas un escalier plus éclairé, c'est un escalier sans zone d'ombre au niveau des nez de marche. Les boîtes aux lettres se remplacent par des ensembles normalisés, ouvrables par le facteur et atteignables sans se hisser ni s'accroupir, ce qui écarte en pratique les rangées trop hautes et les rangées trop basses. L'entrée, enfin, se juge à la manière dont on la franchit chargé, avec une poussette ou en fauteuil : ressaut du seuil, largeur de passage libre entre les vantaux, effort à fournir sur la porte, hauteur et lisibilité de l'interphone, contraste visuel entre le sol et les parois, continuité de la main courante. Une copropriété existante n'est pas tenue de tout reprendre, mais chaque fois qu'un ouvrage est refait, il y a un choix entre le remettre à l'identique et le rendre praticable.