Rénovation des parties communes à Mulhouse

L'escalier, on le monte deux fois par jour sans le regarder, et l'on n'imagine pas qu'il soit autre chose qu'un passage. C'est pourtant, dans un immeuble d'habitation, le seul chemin d'évacuation des occupants et la voie d'accès des secours, et cette double fonction commande une bonne part de ce qui se décide en rénovation. Selon sa hauteur et son nombre de niveaux, le bâtiment appartient à une famille au sens de la réglementation incendie, et ce classement détermine si la cage doit être isolée du reste par des parois et des portes d'un certain degré de résistance au feu, si elle doit pouvoir évacuer les fumées par un ouvrant en partie haute commandé depuis le rez-de-chaussée, si les circulations restent éclairées lorsque le courant est coupé. Repeindre une cage sans avoir vérifié l'état du châssis de désenfumage, la fermeture effective des portes palières et le fonctionnement de la commande, c'est refaire le décor d'un dispositif qu'on n'a pas contrôlé. À l'inverse, l'obligation de détecteur de fumée porte sur l'intérieur des logements : ce n'est pas dans le couloir qu'il faut en poser.

Avant de toucher un support, deux documents décident du mode opératoire. Les immeubles collectifs d'habitation dont le permis de construire a été délivré avant le premier juillet 1997 doivent disposer d'un dossier technique amiante portant sur les parties communes ; ceux construits avant le premier janvier 1949 relèvent d'un constat de risque d'exposition au plomb pour ces mêmes parties. Ces pièces ne sont pas des formalités administratives. Une dalle de sol collée, un enduit de rebouchage ancien, un conduit calorifugé, une peinture recouverte dix fois sur un garde-corps changent la façon de déposer, de poncer, de percer, donc la façon de chiffrer et d'organiser le chantier. Une proposition établie sans les avoir lus se révisera en cours de route, ou fera courir un risque aux intervenants comme aux habitants. Le reste relève de l'examen des supports : un plafond qui cloque au dernier étage renvoie souvent à la toiture ou à une terrasse, une peinture qui farine dans un couloir aveugle renvoie à l'absence de ventilation, une fissure qui rejoue chaque année renvoie à un mouvement que trois passages d'enduit ne calmeront pas.

L'éclairage, les boîtes aux lettres et l'entrée forment le volet que tout le monde voit. Une minuterie qui laisse dans le noir entre deux étages ne se corrige pas en allongeant la temporisation mais en repensant l'implantation des points lumineux, la détection de présence et la température de couleur : un escalier bien éclairé n'est pas un escalier plus éclairé, c'est un escalier sans zone d'ombre au niveau des nez de marche. Les boîtes aux lettres se remplacent par des ensembles normalisés, ouvrables par le facteur et atteignables sans se hisser ni s'accroupir, ce qui écarte en pratique les rangées trop hautes et les rangées trop basses. L'entrée, enfin, se juge à la manière dont on la franchit chargé, avec une poussette ou en fauteuil : ressaut du seuil, largeur de passage libre entre les vantaux, effort à fournir sur la porte, hauteur et lisibilité de l'interphone, contraste visuel entre le sol et les parois, continuité de la main courante. Une copropriété existante n'est pas tenue de tout reprendre, mais chaque fois qu'un ouvrage est refait, il y a un choix entre le remettre à l'identique et le rendre praticable.

La première fois qu'on reçoit une convocation d'assemblée accompagnée d'une résolution travaux et d'une liasse de devis, on referme souvent l'enveloppe en se disant qu'on verra sur place. C'est pourtant là que tout se joue. La convocation doit parvenir à chacun dans un délai légal avant la séance, et les marchés ou devis proposés doivent y être joints : ce délai existe pour qu'on puisse comparer les pièces, appeler le conseil syndical, demander une précision au syndic. Un copropriétaire qui découvre le contenu d'un marché en séance vote sur une intuition. Le syndic n'est pas le décideur : il représente légalement le syndicat, prépare les dossiers, notifie, exécute ce qui a été voté et engage les dépenses correspondantes. Le conseil syndical, élu parmi les copropriétaires, assiste et contrôle cette gestion ; c'est lui qui va chercher les entreprises, relit les propositions, pose les questions gênantes et rend un avis. Au-delà d'un montant que l'assemblée fixe elle-même, la mise en concurrence de plusieurs propositions devient obligatoire, et cette règle n'a d'intérêt que si les entreprises consultées ont reçu le même descriptif.

Le vote n'est pas uniforme, et c'est la source principale des malentendus. Les travaux d'entretien et de conservation se décident à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance : les abstentions et les absents ne pèsent pas. Les travaux qui transforment, ajoutent ou améliorent relèvent d'une majorité calculée sur l'ensemble des voix du syndicat, absents compris, ce qui rend la mobilisation des pouvoirs décisive. Le législateur a prévu une passerelle : si une telle résolution recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple ; en dessous de ce seuil, il faut convoquer une nouvelle assemblée. Les travaux destinés à rendre l'immeuble accessible aux personnes handicapées ou à mobilité réduite bénéficient d'un régime allégé tant qu'ils n'affectent ni la structure ni les équipements essentiels. Ce qui modifie durablement l'usage des parties communes ou le règlement demande, lui, une majorité renforcée. Enfin, les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de deux mois après notification du procès-verbal pour contester : lancer l'ordre de service avant l'expiration de ce délai est une façon simple de se compliquer la vie.

Reste la question de l'argent, qui se prépare bien avant l'assemblée. Passé un délai de cinq ans après la réception de l'immeuble, une copropriété à destination d'habitation alimente un fonds de travaux par une cotisation annuelle obligatoire, dont le plancher est un pourcentage du budget prévisionnel et, lorsqu'un plan pluriannuel a été adopté, du montant des travaux qu'il projette. Ces sommes sont attachées aux lots et restent acquises au syndicat : elles ne se remboursent pas au vendeur, ce qui se négocie au moment de la transaction. Les immeubles d'habitation de plus de quinze ans doivent par ailleurs disposer d'un projet de plan pluriannuel, établi sur dix ans et actualisé, qui hiérarchise les travaux à venir ; un diagnostic technique global, obligatoire dans certains cas, en donne la vue d'ensemble. Ces documents évitent de repeindre un couloir un an avant d'ouvrir les gaines qui le traversent. Au-delà du fonds, l'assemblée vote un échéancier d'appels propre à l'opération, distinct des charges courantes, et un emprunt collectif souscrit par le syndicat peut étaler l'effort. Côté aides, une remise en peinture ne relève d'aucun dispositif public ; les volets énergétiques ou d'accessibilité peuvent en revanche ouvrir droit à des aides destinées aux copropriétés, à des certificats d'économies d'énergie ou à une TVA réduite, dont les barèmes se vérifient au moment du projet.