Aménagement de sous-sol et de garage à Neuilly-sur-Seine

La voiture dort dans la rue depuis des années, le garage a glissé vers le stockage, et l'idée de le récupérer en pièce de vie finit par s'imposer d'elle-même. Elle mérite pourtant un détour par le règlement d'urbanisme avant le premier coup de crayon. Beaucoup de plans locaux d'urbanisme imposent un nombre de places de stationnement par logement ; supprimer la seule dont dispose la maison peut suffire à faire refuser l'autorisation, ou créer une non-conformité qui ressortira à la revente ou lors d'une demande ultérieure. Certains lotissements ont leurs propres règles, héritées d'un cahier des charges que plus personne ne lit, et un règlement de copropriété peut tout simplement réserver un box au stationnement. Ce point se vérifie auprès du service urbanisme de la commune, sans frais et sans engagement, et il vaut mieux l'apprendre avant d'avoir commandé les cloisons que devant un refus d'autorisation assorti d'une remise en état.

Sur le plan administratif, transformer un garage n'a rien d'anodin, même sans toucher aux murs. Les aires de stationnement sont déduites du calcul de la surface de plancher : en faire une pièce en crée donc, au sens de l'urbanisme, et cette création déclenche une formalité. Remplacer la porte basculante par une baie vitrée modifie en outre l'aspect extérieur, ce qui appelle une déclaration préalable de travaux. Une nuance mérite d'être dite parce qu'elle circule mal : le garage attenant d'une maison relève déjà de la destination « habitation », de sorte qu'il n'y a pas là de changement de destination au sens strict ; celui-ci concerne un local indépendant — un box, un atelier, une ancienne boutique — que l'on ferait basculer vers le logement, et la procédure n'est alors pas la même. En copropriété, des travaux touchant aux parties communes ou à l'aspect de l'immeuble se votent en assemblée générale, à la majorité de l'article 25, et une transformation qui heurterait la destination de l'immeuble relève, elle, de l'unanimité.

Le reste est affaire de réseaux et d'inertie. Un garage a été conçu pour abriter une voiture : sa dalle est souvent en pente vers la porte, son isolation inexistante, son ouvrant non étanche et son installation électrique réduite à quelques prises. Il faut rattraper la pente, isoler le sol, remplacer la porte et amener une alimentation dimensionnée pour un usage domestique — autant de postes que l'entreprise retenue doit détailler séparément, faute de quoi la comparaison entre deux devis n'a aucun sens. Ajouter un point d'eau, une salle d'eau ou un WC à un niveau situé sous le collecteur suppose une pompe de relevage et un clapet contre les refoulements, un équipement qui s'entretient et qui s'entend, ce qui pèse dans le choix de la pièce voisine. Enfin, la surface devenue habitable se déclare aux impôts fonciers après l'achèvement, et l'assureur doit connaître la nouvelle consistance du logement. Le jour où tout cela est fait, la maison a réellement gagné une pièce, chauffée comme les autres et qui ne se signale plus par sa température quand on y entre.

On descend y chercher un carton de décorations et on remonte avec une idée : la pièce qui manque est là, sous ses pieds. Un atelier, une salle de jeux, une chambre d'amis, un bureau enfin séparé du salon. Le volume existe déjà, il est couvert, clos, relié à la maison par un escalier. C'est exactement ce qui rend le projet séduisant et ce qui le rend piégeux. Un sous-sol n'est pas une pièce inachevée : c'est un ouvrage enterré, en contact permanent avec un terrain qui contient de l'eau, et sa fraîcheur naturelle vient de ce qu'il échange avec le sol plutôt qu'avec l'air. Avant de dessiner un plan, la seule question qui vaille est de savoir combien d'eau ce volume reçoit, par où elle entre et à quelle saison. Un aménagement posé sur un local encore humide ne tient pas : il masque le problème quelques mois, puis le restitue sous forme de plinthes gonflées, de peinture qui cloque et de taches derrière les meubles qu'on ne déplace jamais.

Ce qu'on appelle « l'humidité du sous-sol » recouvre en réalité des phénomènes qui n'ont ni la même origine ni le même remède. L'eau peut monter dans l'épaisseur des murs depuis les fondations, par capillarité, quand aucune coupure ne l'arrête. Elle peut traverser latéralement la paroi enterrée, poussée contre le mur par un terrain gorgé après une pluie. Elle peut enfin ne pas venir du sol du tout : l'air intérieur chargé de vapeur, produit par une machine à laver, un sèche-linge ou de simples occupants, se refroidit au contact des parois et y dépose son eau. Un sous-sol cumule volontiers deux de ces mécanismes, ce qui explique pourquoi un traitement unique déçoit si souvent. Un détail contredit l'intuition : beaucoup de sous-sols sont secs en hiver et ruissellent en juin. L'air d'été, chaud et chargé, entre par les soupiraux ouverts, rencontre des murs restés à la température du terrain, et condense. Aérer largement aggrave alors ce qu'on croyait soigner.

Départager ces causes suppose de mesurer plutôt que de deviner : relevés d'humidité relative et de température à différents moments de l'année, contrôle de la teneur en eau des maçonneries, observation de la hauteur à laquelle s'arrête l'auréole sur le mur. Le professionnel qui chiffre le projet devrait être capable de dire d'où vient l'eau avant d'annoncer un traitement. De ce diagnostic découlent des chantiers très différents. Contre une pression latérale, on cherche d'abord à éloigner l'eau : reprise des descentes de gouttières, pente du terrain, drainage périphérique muni d'un exutoire réel. Contre une nappe qu'on ne peut pas détourner, le cuvelage retient l'eau depuis l'intérieur, mais il exige une structure capable d'encaisser cette poussée. Le sol mérite la même attention que les murs : une dalle ancienne coulée à même la terre, sans hérisson ni film d'étanchéité, laisse passer une évaporation continue, et la recouvrir d'un carrelage collé ne l'arrête pas — elle la dévie vers les murs.