Rénovation avant vente ou mise en location à Saint-Étienne

Il y a un moment, entre la décision de partir et la première visite, où l'on se met à regarder son propre logement avec les yeux de quelqu'un d'autre. La plinthe décollée derrière la porte, qu'on ne voyait plus, redevient visible. La chambre du fond, devenue depuis longtemps un débarras, redevient une chambre qu'il faudra montrer. C'est presque toujours là que la question des travaux surgit, et elle surgit mal posée : on dresse la liste de ce qui ne va pas, on additionne, et l'on obtient un programme qui ressemble à une rénovation complète alors qu'on s'apprête à rendre les clés. La question utile est ailleurs. Elle n'est pas de savoir ce qui ne va pas, elle est de savoir ce qui, laissé en l'état, sera retranché du prix ou du loyer, et ce qui, une fois payé, ne sera jamais rendu. Ces deux listes se recoupent beaucoup moins qu'on ne l'imagine, et la première est presque toujours la plus courte des deux.

On ne prépare pas de la même manière un logement qu'on quitte définitivement et un logement qu'on garde en le confiant à quelqu'un. La vente est un événement unique : tout se joue sur quelques visites, une offre, une négociation, et l'acheteur compare votre bien à trois ou quatre autres vus la même semaine. La mise en location s'inscrit dans la durée : le bien doit d'abord franchir un seuil réglementaire pour être louable, puis tenir des années d'occupations successives sans repasser par la case travaux à chaque départ. Cette différence commande tous les arbitrages qui suivent. Pour vendre, on soigne ce qui rassure et ce qui se voit, et l'on peut laisser à l'acheteur des travaux qu'il fera à son goût. Pour louer, le choix n'existe pas : un logement qui ne répond pas aux critères de décence n'est pas un logement moins attractif, c'est un logement dont l'occupant peut demander la mise en conformité au juge, et pour lequel le versement des aides au logement peut être suspendu. Le même défaut ne pèse donc pas du tout le même poids selon la destination du bien.

Une visite dure peu de temps, et pourtant l'œil y attrape énormément de choses. Un chantier bâclé se repère à des détails que personne n'a besoin d'être du bâtiment pour lire : une plinthe qui ne rejoint pas le mur, un joint de silicone posé en tremblant, une porte rabotée pour passer sur un sol devenu trop épais, une prise ajoutée en applique après coup, une odeur de peinture fraîche dans une seule pièce. L'effet est double, et il est brutal. Non seulement ces travaux ne rapportent rien, mais ils déclenchent une question qui, elle, coûte cher : si ce qui se voit a été fait ainsi, qu'en est-il de ce qui ne se voit pas ? L'offre descend alors sous ce qu'aurait donné le logement laissé tel quel. À cela s'ajoute une réalité juridique peu connue : celui qui vend un ouvrage qu'il a construit ou fait construire est traité comme un constructeur et répond des désordres pendant dix ans. L'acte de vente doit d'ailleurs indiquer si une assurance dommages-ouvrage a été souscrite, ou non.

Un logement qu'on loue, on le retrouve : au départ de chaque occupant, et parfois entre deux. Cela pèse sur le choix des matériaux beaucoup plus qu'on ne le croit. Un revêtement de sol résistant, une robinetterie de modèle courant, une ventilation dont les bouches se nettoient sans démonter un faux plafond, des peintures lessivables — ces décisions ne se voient pas sur une annonce, mais elles déterminent le nombre de fois où il faudra rappeler une entreprise. Dernier point, souvent découvert trop tard : conservez toutes les factures. Pour un bien qui n'est pas votre résidence principale, les travaux facturés par une entreprise viennent en déduction de la plus-value imposable, à l'exclusion de ceux que vous avez réalisés vous-même et des matériaux achetés seuls ; à défaut de justificatifs, un forfait de quinze pour cent du prix d'acquisition s'applique après cinq ans de détention. Pour un bailleur, les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration se déduisent des revenus fonciers, contrairement aux travaux d'agrandissement. Les deux régimes ne se cumulent pas sur une même facture.