Aménagement de sous-sol et de garage à Saint-Maur-des-Fossés

La voiture dort dans la rue depuis des années, le garage a glissé vers le stockage, et l'idée de le récupérer en pièce de vie finit par s'imposer d'elle-même. Elle mérite pourtant un détour par le règlement d'urbanisme avant le premier coup de crayon. Beaucoup de plans locaux d'urbanisme imposent un nombre de places de stationnement par logement ; supprimer la seule dont dispose la maison peut suffire à faire refuser l'autorisation, ou créer une non-conformité qui ressortira à la revente ou lors d'une demande ultérieure. Certains lotissements ont leurs propres règles, héritées d'un cahier des charges que plus personne ne lit, et un règlement de copropriété peut tout simplement réserver un box au stationnement. Ce point se vérifie auprès du service urbanisme de la commune, sans frais et sans engagement, et il vaut mieux l'apprendre avant d'avoir commandé les cloisons que devant un refus d'autorisation assorti d'une remise en état.

Sur le plan administratif, transformer un garage n'a rien d'anodin, même sans toucher aux murs. Les aires de stationnement sont déduites du calcul de la surface de plancher : en faire une pièce en crée donc, au sens de l'urbanisme, et cette création déclenche une formalité. Remplacer la porte basculante par une baie vitrée modifie en outre l'aspect extérieur, ce qui appelle une déclaration préalable de travaux. Une nuance mérite d'être dite parce qu'elle circule mal : le garage attenant d'une maison relève déjà de la destination « habitation », de sorte qu'il n'y a pas là de changement de destination au sens strict ; celui-ci concerne un local indépendant — un box, un atelier, une ancienne boutique — que l'on ferait basculer vers le logement, et la procédure n'est alors pas la même. En copropriété, des travaux touchant aux parties communes ou à l'aspect de l'immeuble se votent en assemblée générale, à la majorité de l'article 25, et une transformation qui heurterait la destination de l'immeuble relève, elle, de l'unanimité.

Le reste est affaire de réseaux et d'inertie. Un garage a été conçu pour abriter une voiture : sa dalle est souvent en pente vers la porte, son isolation inexistante, son ouvrant non étanche et son installation électrique réduite à quelques prises. Il faut rattraper la pente, isoler le sol, remplacer la porte et amener une alimentation dimensionnée pour un usage domestique — autant de postes que l'entreprise retenue doit détailler séparément, faute de quoi la comparaison entre deux devis n'a aucun sens. Ajouter un point d'eau, une salle d'eau ou un WC à un niveau situé sous le collecteur suppose une pompe de relevage et un clapet contre les refoulements, un équipement qui s'entretient et qui s'entend, ce qui pèse dans le choix de la pièce voisine. Enfin, la surface devenue habitable se déclare aux impôts fonciers après l'achèvement, et l'assureur doit connaître la nouvelle consistance du logement. Le jour où tout cela est fait, la maison a réellement gagné une pièce, chauffée comme les autres et qui ne se signale plus par sa température quand on y entre.

La pièce est finie, peinte, meublée, et pourtant on la ferme une semaine et elle sent de nouveau le renfermé. C'est le signe qu'elle a été décorée, pas intégrée au logement. Un volume enterré ne se ventile pas tout seul : ses soupiraux n'assurent aucun balayage régulier, et l'air y stagne d'autant mieux qu'il est plus froid et plus lourd que celui du reste de la maison. Un logement doit disposer d'une ventilation générale et permanente, avec de l'air neuf qui entre par les pièces de vie et de l'air vicié qui sort par les pièces humides. Une pièce créée en sous-sol entre dans ce circuit : soit elle se raccorde à l'installation existante, soit elle reçoit la sienne, avec entrée d'air d'un côté et extraction mécanique de l'autre. Poser une grille dans un mur et espérer un courant d'air ne remplace ni l'une ni l'autre, et c'est pourtant ce qu'on trouve dans beaucoup d'aménagements faits en plusieurs étapes.

La lumière naturelle demande le même réalisme. Un soupirail éclaire un sol, pas une pièce : il est haut, étroit, souvent à demi obstrué par un massif ou une descente de gouttière. Pour obtenir un vrai jour, il faut creuser à l'extérieur une cour anglaise — un puits maçonné, muni d'une grille et surtout d'une évacuation, faute de quoi il devient un réservoir à la première pluie — puis ouvrir une baie qui donne dessus. L'opération modifie l'aspect extérieur du bâtiment et se déclare en mairie. Elle rencontre aussi le droit civil : une ouverture donnant sur le fonds voisin doit respecter des distances, plus grandes pour une vue droite que pour une vue oblique, et une baie percée sans vérifier la limite séparative se transforme en litige durable. Quand la topographie s'y prête, un sous-sol semi-enterré offre une façade dégagée d'un côté ; c'est presque toujours par là qu'il faut commencer, plutôt que d'essayer d'éclairer la face la plus enfouie.

Reste la question qu'on se pose rarement avant et toujours après : comment sort-on ? Un sous-sol n'a le plus souvent qu'un escalier, et cet escalier débouche à l'intérieur de la maison. Une chambre installée en bas dépend donc entièrement d'un chemin unique, ce qui pèse dans le choix de l'usage qu'on donne au volume : un bureau, une salle de jeux surveillée et une chambre d'adolescent n'engagent pas le même risque. Une seconde issue praticable, typiquement une baie de cour anglaise assez large pour qu'on l'enjambe, change la donne, et les détecteurs de fumée ont leur place à ce niveau comme ailleurs. Deux vérifications s'imposent en amont : si une chaudière ou un stockage de combustible occupe le sous-sol, ses amenées d'air ne se bouchent sous aucun prétexte, quelle que soit l'envie de cloisonner ; et dans les communes classées à potentiel radon élevé, ce gaz venu du sol s'accumule d'abord dans les niveaux enterrés, ce qu'une mesure simple permet de savoir avant d'y installer un lit.