Aménagement de sous-sol et de garage à Orléans

La voiture dort dans la rue depuis des années, le garage a glissé vers le stockage, et l'idée de le récupérer en pièce de vie finit par s'imposer d'elle-même. Elle mérite pourtant un détour par le règlement d'urbanisme avant le premier coup de crayon. Beaucoup de plans locaux d'urbanisme imposent un nombre de places de stationnement par logement ; supprimer la seule dont dispose la maison peut suffire à faire refuser l'autorisation, ou créer une non-conformité qui ressortira à la revente ou lors d'une demande ultérieure. Certains lotissements ont leurs propres règles, héritées d'un cahier des charges que plus personne ne lit, et un règlement de copropriété peut tout simplement réserver un box au stationnement. Ce point se vérifie auprès du service urbanisme de la commune, sans frais et sans engagement, et il vaut mieux l'apprendre avant d'avoir commandé les cloisons que devant un refus d'autorisation assorti d'une remise en état.

Sur le plan administratif, transformer un garage n'a rien d'anodin, même sans toucher aux murs. Les aires de stationnement sont déduites du calcul de la surface de plancher : en faire une pièce en crée donc, au sens de l'urbanisme, et cette création déclenche une formalité. Remplacer la porte basculante par une baie vitrée modifie en outre l'aspect extérieur, ce qui appelle une déclaration préalable de travaux. Une nuance mérite d'être dite parce qu'elle circule mal : le garage attenant d'une maison relève déjà de la destination « habitation », de sorte qu'il n'y a pas là de changement de destination au sens strict ; celui-ci concerne un local indépendant — un box, un atelier, une ancienne boutique — que l'on ferait basculer vers le logement, et la procédure n'est alors pas la même. En copropriété, des travaux touchant aux parties communes ou à l'aspect de l'immeuble se votent en assemblée générale, à la majorité de l'article 25, et une transformation qui heurterait la destination de l'immeuble relève, elle, de l'unanimité.

Le reste est affaire de réseaux et d'inertie. Un garage a été conçu pour abriter une voiture : sa dalle est souvent en pente vers la porte, son isolation inexistante, son ouvrant non étanche et son installation électrique réduite à quelques prises. Il faut rattraper la pente, isoler le sol, remplacer la porte et amener une alimentation dimensionnée pour un usage domestique — autant de postes que l'entreprise retenue doit détailler séparément, faute de quoi la comparaison entre deux devis n'a aucun sens. Ajouter un point d'eau, une salle d'eau ou un WC à un niveau situé sous le collecteur suppose une pompe de relevage et un clapet contre les refoulements, un équipement qui s'entretient et qui s'entend, ce qui pèse dans le choix de la pièce voisine. Enfin, la surface devenue habitable se déclare aux impôts fonciers après l'achèvement, et l'assureur doit connaître la nouvelle consistance du logement. Le jour où tout cela est fait, la maison a réellement gagné une pièce, chauffée comme les autres et qui ne se signale plus par sa température quand on y entre.

Le mètre ruban sort assez vite, en général le jour où l'on se cogne à une canalisation en traversant le garage. Deux mètres dix au point le plus haut, moins sous les gaines, moins encore une fois posés un sol et un plafond : la pièce imaginée rétrécit à mesure qu'on la précise. Les repères utiles sont simples à retenir. Une surface n'est comptée comme habitable que là où la hauteur sous plafond atteint 1,80 m ; en dessous, le volume existe, se chauffe et se meuble, mais il ne figure dans aucun métré, ni pour la vente ni pour la location. Le texte qui définit un logement décent, lui, retient une pièce principale d'au moins neuf mètres carrés sous 2,20 m de hauteur, ou à défaut un volume habitable suffisant. Entre ces deux repères se joue toute la différence entre un rangement, un atelier où l'on passe une heure et une chambre où quelqu'un dort chaque nuit. Autrement dit, la hauteur ne décide pas seulement du confort : elle décide de ce que la pièce a le droit d'être.

Gagner de la hauteur en descendant le sol paraît l'évidence même ; c'est en réalité l'opération la plus lourde du projet. Les fondations d'une maison reposent sur une semelle dont la base doit rester enterrée : creuser à côté revient à la déchausser et à retirer au terrain la butée qui retient les murs. Un décaissement sérieux se conduit donc par tronçons, avec une reprise en sous-œuvre — on descend la fondation avant de descendre le sol — et il relève d'une étude de structure, pas d'une appréciation prise sur le chantier. S'y ajoutent l'évacuation des terres, la reprise des points bas d'évacuation devenus trop hauts, et parfois la découverte que le terrain n'était pas celui qu'on croyait. Une variante plus sage consiste à ne récupérer que quelques centimètres, en remplaçant une vieille dalle épaisse par un complexe plus mince, correctement isolé et étanche. Le gain est modeste, la dépense sans commune mesure avec un creusement.

Reste à réchauffer un volume dont les parois donnent sur la terre. L'isolation ne peut se faire que par l'intérieur, et c'est là que se joue le risque le plus courant : poser un isolant fibreux et une plaque de plâtre contre un mur enterré encore humide crée, dans l'épaisseur de la paroi, une zone froide où la vapeur d'eau se condense. On ne la voit pas ; on la découvre des années plus tard, au démontage, quand l'odeur a fini par traverser. La conduite à tenir est d'assécher et d'étancher la paroi d'abord, puis de choisir un isolant qui ne craint pas l'eau et ne l'emprisonne pas — les mousses rigides et le verre cellulaire sont employés pour cette raison — et de ne refermer le mur qu'une fois le doute levé. Le plancher bas mérite le même soin, faute de quoi on garde les pieds froids toute l'année malgré un chauffage bien dimensionné. Une fois ces couches en place, l'écart est frappant : la pièce ne suit plus la température du terrain, elle suit celle de la maison.